Meerdere huizen

Eigen woning soms niet helemaal een eigen woning

Door Jelle van den Berg

De afgelopen jaren wordt de eigen woning steeds meer (deels) voor andere doeleinden gebruikt. Denk bijvoorbeeld aan het ZZP-schap, meer structurele verhuur als Bed&Breakfast of via Airbnb of Wimdu of gedeeltelijk verhuur aan derden.

Bij de aangifte inkomstenbelasting dient dan een zorgvuldige schatting gemaakt te worden welk deel niet meer als eigen woning in gebruik is. Dit deel met de bijbehorende eigenwoningschuld wordt fiscaal behandeld in box 3 (soms in box 1). Het is zaak om dat gedeelte zo nauwkeurig mogelijk te schatten. Dit kan aan de hand van het aantal m2 of m3. De Belastingdienst zal deze schatting, in beginsel, volgen. Komt er echter een controle, dan is het mogelijk dat er over het verleden navorderingsaanslagen volgen. Als de Belastingdienst die inkomstenbron opspoort, kan de dienst de verschuldigde belasting alsnog navorderen, over de laatste vijf jaar, met een boete die kan oplopen tot 100% van de verschuldigde belasting. Verder is, naast de boete ook heffingsrente verschuldigd.

Deels verhuurde woning

Belanghebbende heeft een woonboerderij die hij deels verhuurt aan een stichting. Hij geeft in zijn aangifte 100% eigenwoning(forfait) aan en trekt alle eigenwoningrente af. Na enkele jaren vindt er een boekenonderzoek plaats bij de huurder. Het gevolg is dat belanghebbende over drie jaar navorderingsaanslagen ontvangt (resp. € 8.000, € 9.000 en € 11.00) en heffingsrente is verschuldigd van resp. € 700, € 1.000 en € 200.

De Belastingdienst motiveert dit door aan te geven dat 30% van de woning is verhuurd en dus geen eigenwoning in de zin van artikel 3.111 Wet IB 2001 is. In deze casus wordt de 30% vermoedelijk berekend aan de hand van het aantal m2. Belanghebbende probeert nog aannemelijk te maken dat het slechts om 10% gaat, maar dat is kansloos.

Bed & Breakfast

In deze situatie stelde het Hof vast dat de kamers die voor de B&B worden gebruikt onderdeel zijn van het vermogen in box 3. Het geschil ging over iets anders, maar uit deze uitspraak blijkt ook dat het deel van de eigen woning dat voor de B&B wordt gebruikt geen eigenwoning meer is in de zin van de wet inkomstenbelasting.

Aandachtspunten

1. Het is van belang om een duidelijke berekening te maken van het deel dat niet als eigen woning wordt gebruikt. Dit deel valt (met de hypotheekschuld) onder de spelregels van box 3 (of box 1 als winst uit onderneming of resultaat overige werkzaamheden). Komt de Belastingdienst er (later) achter, dan volgt navordering.
2. Ga wel na of er een kapitaalverzekering eigen woning (of sew of bew) is. De hoogte van de eigenwoningschuld wordt immers verlaagd, door de gedeeltelijke overgang naar box 3 (of box 1). Daarmee wordt er een risico gelopen dat de uiteindelijke uitkering uit de kew hoger is dan de resterende eigenwoningschuld. Een deel van de uitkering wordt dan belast in box 1.
3. Verder is het goed na te gaan of de verzekeringen eventuele schade dekt. Stel dat een gast brand veroorzaakt die veel brandschade oplevert. Een particuliere brandverzekering dekt deze schade mogelijk niet. De huiseigenaar treedt namelijk op asl ‘ondernemer’, waardoor er sprake is van een zakelijk risico.
4. Let ook op de spelregels van de gemeenten rond verhuur. Die verschillen nogal eens.
5. Als de eigen woning is gefinancierd, is (tijdelijke) verhuur bij de hypotheekakte verboden en kan de bank bij overtreding een directe aflossing van de hypotheek vorderen.

 

Bronnen:

1. Hof Den Haag, 18 Juli 2017, nrs. 17/00404 t/m 17/00406, ECLI:NL:GHDHA:2017:2144.
2. Hof Den Bosch,13 oktober 2016, nrs. 15/00753 en 15/00754, ECLI:NL:GHSHE:2016:4603.