Grachtenpanden

Overdrachtsbelasting: 2% of 6%?

Het afgelopen jaar is er, voor de overdrachtsbelasting, regelmatig geprocedeerd over de vraag of er nu een woning (2%) of een niet-woning (6%) werd gekocht.

De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 in een viertal arresten (nrs. 16/01734,6/02257, 16/3768 en 16/04101) vastgesteld dat, bij aankoop van een woning, zoveel mogelijk worden aangeknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd.

Woning (stadsvilla) is verbouwd tot kantoor (nr. 16/01734)

Belanghebbende heeft een onroerende zaak gekocht. Dit pand is in 1895 gebouwd als woonhuis en vervolgens als zodanig gebruikt. Het pand deed de afgelopen decennia dienst als advocatenkantoor in verband waarmee het interieur is aangepast. Het pand heeft nog een zelfstandige entree, toilet op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, vloerbedekking, plafonds voorzien van verlichtingsarmaturen, centrale verwarming door middel van radiatoren, aansluitzuilen op de vloer en een pantry. Er is geen keuken en geen badkamer meer.

Het (oorspronkelijke) karakter van dit pand is woning: 2%.

Aankoop hospice (nr. 6/02257)

Aan belanghebbende is geleverd een onroerende zaak met bestemming woonhuis waarin een hospice is gevestigd. Het gebouw bestaat uit vier bouwlagen. In de kelder bevinden zich verkeersruimten (trappenhuis, lift en hal), twee logeerkamers met elk een doucheruimte. De bewoner kan zijn unit inrichten met zijn eigen spullen en naar zijn eigen behoeften en wensen. Bij de prijs die door [stichting Y] aan de bewoner in rekening wordt gebracht, is de verzorging van eten en drinken inbegrepen. De bewoner kan hiervoor ook zelf zorg (laten) dragen. De bewoner koopt zelf de benodigde zorg in.

Hier is sprake van een pand dat in eerste instantie verzorging biedt en onvoldoende is aan te merken als woning: 6%.

Woning is verbouwd tot tandartspraktijk (nr. 16/3768)

Belanghebbende is mede-eigenaar geworden van eengezinswoning/hoekwoning. Op het moment van levering is het pand in gebruik als tandartspraktijk en niet als woning. De leveringsakte omschrijft de onroerende zaak: “(…) het woonhuis met schuur en tuin (…) hierna aangeduid met ‘het verkochte’, door koper te gebruiken als beleggingsobject (het is koper bekend dat het verkochte thans als tandartspraktijk in gebruik is) (…)”. De publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak is en was ‘Wonen en Dienstverlening’.

Daarmee is er sprake van een woning: 2%.

Boerderij met tijdelijke kantoorbestemming (nr. 16/04101)

Een voormalige boerderij, voorheen een woonhuis en schuur, is verbouwd op basis van een vergunning tot verbouwing tot woonhuis en volgens de daarvoor opgestelde bouwtekeningen. De daardoor bepaalde aard van woning heeft het pand niet verloren door de omstandigheid dat het na de verbouwing alleen als kantoorruimte is gebruikt. Het pand kan immers met beperkte aanpassingen weer worden bewoond en is ook naar de uiterlijke verschijningsvorm een woning. Hoewel er tijdelijke ontheffing van de woonbestemming is verleend, blijft het pand een woning: 2%.

Conclusie

Met deze arresten heeft de Hoge Raad duidelijk gegeven over het begrip ‘woning’.

Onder het begrip woning wordt voor de overdrachtsbelasting verstaan een onroerende zaak die op het moment van de juridische overdracht naar zijn aard is bestemd voor bewoning. Nagegaan moet worden of het pand als woning is gebouwd en als zodanig is gebruikt. Latere aanpassingen zijn dan van minder belang, mits het, voor de aankoop, naar zijn aard is bestemd voor bewoning en als zo danig ook kan worden bewoond. De subjectieve bedoeling van de koper doet niet af aan de objectieve vaststellingen ten aanzien van de aard van de onroerende zaak. Dat vloeit ook voort uit het karakter van de overdrachtsbelasting.

Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning spelen twee zaken een rol:

  1. Heeft de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming gegeven? Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken.
  2. Hebben eventuele (bouwkundige) aanpassingen ertoe geleid dat de onroerende zaak haar aard als woning heeft behouden?

Is het antwoord op beide vragen bevestigend, dan bedraagt het tarief van 2%.

Gemengde bestemmingen

De Hoge Raad heeft nog geen oordeel geveld over panden met een gemengde bestemming (of hybride bestemming). Gerechtshoven inmiddels wel. Er moet 6% worden geheven over het deel ‘niet woning’ en 2% over het deel ‘woning’.