Animatie flat

VvE moet vanaf 2018 rekening houden met onderhoudskosten

Door Jelle van den Berg

Op 29 september 2017 is het ‘Besluit van 21 september 2017 tot vaststelling van het tijdstip van inwerkingtreding van de wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars’ in de Staatscourant gepubliceerd.

Appartementencomplexen hebben in beginsel altijd een Vereniging van Eigenaren (VvE). De overheid heeft geconstateerd dat VvE’s soms op papier wel bestaan, maar dat de VvE feitelijk niet actief is of zich onvoldoende richt op haar taken. De overheid probeert VvE’s te stimuleren geld te reserveren voor onderhoud. Daarom gaat op 1 januari 2018 de “Wet Verbetering functioneren verenigingen van eigenaars” in. De Eerste Kamer had op 23 mei 2017 al met het wetsvoorstel ingestemd.

Slapende VvE’s

Een slapende VvE is een VvE waarbij de bewoners niet regelmatig vergaderen, geen geld voor onderhoud reserveren en het bestuur niet actief is. In het verleden werd gedoogd dat veel appartementen en gebouwen weliswaar op papier een VvE hadden, maar dat deze niet-actief was. Dit kwam (en komt nog steeds) vooral voor bij kleinere appartementencomplexen, met bijvoorbeeld slechts 3 eigenaren.

Wetswijziging 2009

Sinds 2009 moet een VvE zich verplicht inschrijven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Doet een VvE dat niet, dan riskeert de VvE een boete van € 16.500. Alle eigenaren zijn in beginsel aansprakelijk, dus de boete kan op de bezitters van (bijvoorbeeld) een appartement worden omgeslagen.

Door de verplichte inschrijving, werd ook duidelijk wie bestuurder of anderszins wettelijk vertegenwoordiger is van de VvE. Een VvE heeft namelijk al diverse wettelijke verplichtingen:

  • Er moeten een bestuur en een kascommissie zijn.
  • Er moet een begroting en jaarrekening zijn opgesteld.
  • Er moet minimaal een keer per jaar vergaderd worden.
  • Er moet een reservefonds zijn (tot 2018 hoeft hier nog geen minimumbedrag in te zitten).
  • Er moet een collectieve opstalverzekering zijn (anders wil een geldgever er ook geen (paraplu-)hypotheek op vestigen).

De verplichte inschrijving van een VvE bij de KvK heeft niet tot de gewenste toegenomen activiteit van veel slapende VvE’s geleid.

Wetgeving vanaf 2018

Vanaf 2018 gaat de Wet Verbetering functioneren verenigingen van eigenaars in. Hierdoor worden er  diverse artikelen in Burgerlijk Wetboek 5 aangepast. De wetswijziging heeft drie doelen:

  1. het verbeteren van het functioneren van de VvE;
  2. het stimuleren van verduurzaming van gebouwen in beheer van VvE’s (vanwege de afspraken uit het energieakkoord) en
  3. het vergroten van de mogelijkheden om onderhoud te verrichten.

Deze doelen hoopt de wetgever te bereiken door de wet op twee punten te wijzigen:

Verplicht jaarlijks reserveren voor onderhoud
Een VvE moet elk jaar in beginsel minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex reserveren. Hiervan mag worden afgeweken als er een Meerjarig Onderhoudsplan (MJOP) is. Dan moet er voldoende worden gereserveerd om dit MJOP uit te kunnen voeren.

Er zijn wel extra eisen aan dit MJOP. Voor deze uitzondering geldt een overgangstermijn van 3 jaar.

Een tweede uitzondering is dat minimaal 80% van de leden tegen het storten in het onderhoudsfonds is. In dat geval moeten noodzakelijke verbeteringen wel worden uitgevoerd, maar moeten deze keer op keer door de eigenaren worden betaald.

Makkelijker lenen
Een VvE moet weliswaar officieel geld reserveren in een onderhoudsfonds, maar dit geld hoeft niet daadwerkelijk te worden gestort. Het geld mag ook in de vorm van een garantie of zelfs slechts toezeggingen (van de leden) gereserveerd worden.

Het kan er in elk geval toe leiden dat een VvE niet echt over het geld beschikt om een noodzakelijke of gewenste verbouwing uit te voeren. Daarom is het nu minder ingewikkeld voor een VvE om een lening aan te gaan. Bepaalde beperkingen worden weggenomen. Zo is de deelnemer van een VvE slechts aansprakelijk voor de schuld van die VvE voorzover zijn lidmaatschap strekt. Als iemand dus 1/50ste van het appartementencomplex bezit, is hij ook maar voor 2% aansprakelijk. Overigens moet deze ‘deelbaarheid’ van de schuld wel nadrukkelijk zijn benoemd in de leenovereenkomst!

Als iemand zijn appartementsrecht verkoopt, vervalt ook zijn (deel van) de aansprakelijkheid in de schuld van die VvE.

Meerjaren onderhoudsplan (MJOP)

De beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is via een MJOP. De VvE stelt dit plan vast. Hierin staat precies:

  • welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen plaats moeten vinden;
  • wanneer deze werkzaamheden moeten plaatsvinden in een minimale periode van 10 jaar;
  • wat de kosten van de werkzaamheden zijn.

Fiscale aspecten

Als een VvE geld daadwerkelijk stort in een onderhoudsfonds, vormt dit vermogen. Het is gewoon vermogen van de eigenaren van het appartementsrecht. Dit vermogen is bij elk van hen dus belast in box 3.